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住宅ローン情報
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住宅ローンとは
住宅ローンとは、住宅の購入や新築・改築などの目的のために住宅を抵当として銀行や住宅金融会社が行う資金の貸付です。住宅の取得は人生で最も高い買物です。ご自身の返済可能能力や、ご家族構成による支払い設計を十分に考えて借りられる事が大切です。

住宅ローンの種類
住宅ローンには「公的融資」と「民間融資」、「フラット35」等があります。

公的融資とは公庫融資、年金融資、財形融資などのことで、条件・利用資格などに制限が設けられています。準公的融資は「フラット35」「すまいるパッケージ」で公庫のバックアップを受け、民間金融機関が販売する低利で長期固定を実現したローンです。民間融資は銀行や保険会社、ノンバンクなどが扱っている住宅ローンで公的融資に比べ制限が少なくなります。また、住宅ローンの金利には、変動金利型や固定金利型などがあり、各機関で金利や返済方式なども異なります。

公庫融資は固定金利で長期返済ができる反面、住宅に関して細かな条件が設けられており、条件などで利用できるローンが制限されるなどの点も注意が必要です。民間融資は、変動型・固定期間選択型から選択できる金融機関が多いのですが勤続年数に条件があったりするので注意しましょう。
種類
公的融資 準公的融資
証券化ローン
(フラット35)
民間融資
公庫融資
(住宅金融公庫)
財形住宅融資
概要 2006年末で新規融資は終了予定 財形貯蓄を1年以上続け、残高が50万円以上ある場合に利用可。 公庫と民間金融機関が提携して行う融資。銀行、信金などが取り扱う。取扱金融機関により水準が異なる。 銀行、ネット銀行、信用金庫、JA、ノンバンクなどが行う融資。各金融機関の営業エリア内に利用が限られるのが一般的。
住宅の
条件
公庫が定めた一定以上の水準(技術基準)を満たす住宅。広さなどに細かい基準あり。物件によって融資額や返済期間が異なる。 公庫が定めた一定以上の水準(技術基準)を満たす住宅。 一戸建ての敷地面積に下限がないなど、公庫よりは緩い
借入れ
の条件
収入や年齢などの基準を満たしていれば可。 収入や年齢などの基準を満たしていれば可。 基準を満たした上で、金融機関の審査がある。
金利 段階金利制。
当初10年間と11年目以降で金利が異なる。

当初5年間固定。
(5年毎に見直し)

長期固定型。 固定や変動型など。金利水準は金融機関金利によって異なる。融資実行時の金利を適用。優遇のある場合もある。
その他 他の住宅ローンからの借り換えには利用不可。    住宅によっては提携ローンタイプもある。借り換えでの利用も可能。

※各金融機関において細部の確認が必要です。

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住宅ローンの金利3タイプ
変動型 固定期間選択型 完全固定型
特徴 原則的に半年ごとに金利が見直される。ただし返済額は5年間一定で、5年毎に見直し。返済額が増える場合は1.25倍まで。多くの金融機関では、いつでも固定期間選択型への切り替えも可能。 3年、5年、10年などの期間を選択。その期間は金利、返済額が変わらない。期間終了時には再度、期間を選択して固定金利を続けるか、変動に切り替える。固定を再指定する場合は選択手数料(5250円〜1万500円程度)がかかる例が多い 金利、返済額が完済まで変わらない。一部の完全固定型には、11年目に金利・返済額が変わる2段階固定型があるが、11年目以降の金利もあらかじめ決まっている。

フラット35 等
メリット 借入時の金利は一般的
に固定金利型より低い。
高金利時に借入れた場合、金利が低下してきた時には、返済額が減少する。
一定期間の返済額を確定できる。

短期間固定金利型の場合、高金利時に借りると、金利低下時には返済額が減少する。
全期間返済額を確認できるので、計画的な返済が可能。
低金利時に借りると全期間にわたって低金利のメリットを 享受できる。

1万円から可能な繰上げ返済は手数料がかかりません。
デメリット 借入れ時に将来の返済額が確定できず不安が残る。
金利が上昇した場合、返済額が増加する。 金利が上昇した場合、「未払利息」が発生するリスクがある。
固定金利期間終了後の返済額が確定しない。

固定金利期間終了後金利が上昇した場合、返済額が増加する。
短期の固定期間選択型や変動型より金利は高め

高金利時に借りると、将来にわたり高金利に基づく返済額を負担しなければならない。

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繰上返済
住宅ローンの返済期間中、残高(元金部分)の一部または全部を、一括で返済することを繰上返済といいます。この方法を使うことで、余分な利息を削減できます。繰上げ返済には「全額(一括)繰上返済」と「一部繰上返済」があり、それぞれ一回当たり数千円〜数万円の手数料がかかります。フラット35など、ローンの種類や金融機関によっては、手数料がかからない場合もなかにはあります。定期的な繰上げ返済を予定しているなら、手数料の有無も重要なポイントのひとつ。融資の案内などを参照してください。

期間固定変動型金利や変動型金利で借入れた場合、特約期間の終了時再び同じ返済方法にするか、新たな方法にするかを選択します。その選択のためには、金利の動向が重要な鍵。日ごろから金利動向には注目しておきたいものです。

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借入時に必要な費用

住宅ローン借入時に必要な費用
印紙税(印紙代) 売買契約書と金銭消費貸借契約書に貼り付ける。
金融機関への事務手数料 金融機関によって金額が異なる。住宅金融公庫の場合は中古住宅購入が36,380円、新築の場合が48,510円となっている。
土地・建物の登録免許税 抵当権設定を登記する際に必要となる。借入金額×税率で計算するが、公庫の場合はかからない。通常は0.4%となる。
司法書士への報酬 上記の抵当権設定を登記する際に必要となる費用。3万〜6万円程度。遠方の場合、交通費が必要となることもある。
保証料 債務者が住宅ローンを支払えなくなる場合に備えて保証会社に保証を依頼した場合に必要となる。保証料は借入額と返済期間によって決定される。
団体信用生命保険料 ローン借入者が、死亡等の理由で返済不能になった時、残債を支払うために加入する生命保険の保険料。保険料は借入金額と返済期間にて決定されるが、扱いは団体扱いとなるため保険料は一般の生命保険より安く設定されている。住宅金融公庫は任意加入だが、民間金融機関加入は強制が主流。保険料はあらかじめ金利に上乗せされる場合や銀行負担が多い。生命保険料控除の対象にはならない。
火災保険料 民間金融機関の中には加入が任意の場合もあるが、一般的には加入する人が多い。保険料は建物の条件によって大きく異なる。また、火災保険のみでは地震を原因とした火災は保険対象外のため最近では、地震保険や家財保険へ加入する例が多い。

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